종합부동산세 계산 순서: 공시가격·공제·세율·세액공제 체크리스트

과세기준일 6월 1일부터 공시가격 합산, 기본공제, 공정시장가액비율, 세율과 세액공제까지 종부세가 정해지는 단계를 순서대로 확인합니다.

2026-05-13

공식 확인일: 2026-08-26. 이 글은 세무 자문이 아니며 일반적인 확인 순서를 정리한 자료입니다. 실제 세액은 취득일, 주택 수, 세대 구성, 지역, 각종 특례 적용 여부에 따라 달라지고 관련 법령과 고시도 바뀔 수 있으므로, 판단 전 국세청 공식 안내와 세무 전문가 확인이 필요합니다.

1단계. 과세기준일과 대상 확인

종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 합니다. 이 날짜에 재산세 과세대상 주택 등을 보유한 사람이 납세의무자가 되므로, 5월 말과 6월 초에 잔금이 오가는 거래는 그 해 종부세 부담이 누구에게 있는지가 달라집니다. 계약일이 아니라 소유권이 넘어간 시점 기준으로 판단해야 하며, 등기부와 잔금 지급일 자료를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

2단계. 인별 공시가격 합산

주택분 종부세는 개인이 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다. 공동명의라면 각자 지분에 해당하는 금액이 각자에게 잡히고, 부부가 나눠 보유한 경우와 한 사람이 단독으로 보유한 경우의 계산 구조가 달라집니다. 합산 대상에서 빠지는 주택(합산배제)이 있는지도 따로 확인해야 합니다.

3단계. 기본공제 적용

주택분 기본공제액은 9억원이며, 1세대 1주택자로 인정되는 경우에는 12억원이 적용됩니다. 이 금액은 현재 적용 중인 기준이며 2026년에 새로 생긴 혜택이 아닙니다. 1세대 1주택자 판정은 세대 단위로 이루어지므로, 세대원이 보유한 다른 주택이나 분양권·입주권 등의 처리 방식을 반드시 확인해야 합니다.

4단계. 공정시장가액비율 반영

합산 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곧바로 세율을 곱하지 않습니다. 주택분은 공정시장가액비율 60%를 반영해 과세표준을 산출합니다. 공시가격에서 공제액만 뺀 뒤 세율을 곱하는 계산은 실제 고지 금액과 크게 어긋나므로 사용하지 않아야 합니다.

5단계. 주택 수 구간별 세율과 누진공제

세율표는 2주택 이하인 경우와 3주택 이상인 경우가 다르게 적용됩니다. 또한 구간별 누진공제가 있어 과세표준에 단일 세율을 곱하는 방식으로는 계산되지 않습니다. 세율과 구간은 국세청 안내에서 그 해 기준을 직접 확인하고, 개인별 확정 세액을 임의로 계산해 결론 내리지 않는 편이 좋습니다.

6단계. 재산세 중복분과 세액공제

산출세액이 나오면 같은 과세대상에 이미 부과된 재산세 중복분을 빼고, 1세대 1주택자에게 적용될 수 있는 연령·보유기간 관련 세액공제와 세부담 상한 등을 반영해 최종 납부세액이 정해집니다. 즉 종부세는 한 번의 곱셈이 아니라 공제와 조정이 여러 번 들어가는 절차입니다.

단계 요약표

신고·신청 관련 체크리스트

• 합산배제나 특례를 적용받으려면 정해진 기간에 신청 또는 신고가 필요한지 확인
• 공동명의 1주택자 관련 과세방식 선택이 가능한 상황인지 확인
• 고지서를 받은 뒤 공시가격, 주택 수, 세대 판정이 실제와 맞는지 대조
• 주소 변동, 세대 분리, 상속 등 연중 변경 사항 기록 보관

자주 묻는 질문

6월 2일에 팔면 종부세를 내나요? 6월 1일 기준 소유자가 납세의무자이므로 그 해 부담은 매도자에게 남을 수 있습니다.

공시가격이 9억원을 넘으면 무조건 과세되나요? 공제 이후 공정시장가액비율과 세액공제 등을 거쳐야 실제 부담이 정해지므로 단정할 수 없습니다.

1세대 1주택 판정은 명의 기준인가요? 세대 단위로 판단하므로 세대원 보유 현황을 함께 확인해야 합니다.

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공식 출처

• 국세청 종합부동산세 개요
• 국세청 종합부동산세 계산 흐름
• 국세청 종합부동산세 세율·상세